Guía del proceso de compra Proceso de compra transparente

Comprar una propiedad en España es en realidad un proceso muy sencillo. A continuación le ofrecemos una guía de los pasos a seguir para encontrar la casa que está buscando.

Comprobación inicial de la propiedad

Cuando haya encontrado la propiedad que desea, el siguiente paso es contratar a un abogado con experiencia que hable su idioma. Podemos ayudarle recomendándole profesionales con reputación de ser rigurosos, ya que el paso siguiente será que un abogado verifique el estado legal de la propiedad.

El primer documento que solicitará es una nota simple, emitida por el Registro de la Propiedad, que indica si existen deudas pendientes sobre la vivienda como hipoteca, préstamo o embargo.

El abogado también comprobará si la descripción de la propiedad – que incluye sus características, metros cuadrados y la demarcación de sus límites - se ajusta a lo que se ofrece en la venta. Así mismo la nota simple confirma la identidad del propietario actual de la propiedad y si el vendedor tiene derecho a venderla.

En el caso de un complejo de apartamentos o de casas adosadas, o de una villa que pertenezca a una comunidad privada, también es importante solicitar un documento certificado del representante legal de la Comunidad de Propietarios que indique si hay cuotas pendientes. Lo mismo se aplica a la confirmación de si el pago de los impuestos locales sobre la propiedad (IBI y Basura) está al día.

Contrato de arras

Una vez que la propiedad pasa la prueba de documentación y la venta sigue adelante, el siguiente paso es la firma de un contrato de arras de compraventa que describe claramente el hecho de que el vendedor venderá la propiedad al comprador por un precio concreto. Cualquier estipulación adicional añadida como parte de la transacción, como por ejemplo la inclusión de mobiliario, también deberá incluirse en este contrato.

El comprador paga un depósito del 10% en este momento (cifra que puede variar de mutuo acuerdo) para reservar la propiedad y quitarla del mercado. El comprador pierde este depósito si se echa atrás después de firmar el contrato, mientras que el vendedor tiene que devolver el doble del importe del depósito si decide no vender llegado el momento. Cabe señalar que ambas partes pueden optar por una forma diferente de contrato si así lo desean.

Financiación

La financiación de la compra ya debería estar en marcha en este punto. El banco que haya acordado la hipoteca en principio querrá ver el contrato de arras y realizar una tasación independiente de la propiedad, ya que el valor del préstamo se basará en esa cifra, no en el precio de venta.

El coste de esta tasación corre a cargo del comprador y oscila entre 300€ y 500€.

Finalización de la compra

Una vez lograda la financiación, la transmisión de la propiedad se realiza ante notario, quien certifica que se han seguido los pasos legalmente exigidos y que, por lo tanto la operación es correcta y vinculante. El notario lee la escritura de compraventa para asegurarse de que ambas partes entienden y están de acuerdo con su contenido.

El notario también revisa los documentos de identidad del vendedor y del comprador (o poder notarial), junto con el título de propiedad y el comprobante de pago. Una vez que todo está en orden, ambas partes firman el contrato ante el notario y se concluye la venta.

Impuestos a pagar

Viviendas de segunda mano

Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (para compradores particulares), que aumenta según el precio de la propiedad:

• Un 8% hasta los 400.000€
• Un 9% entre los 400.001€ y los 700.000€
• Y un 10% a partir de 700.001€

Nueva construcción

IVA del 10% y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, del 1,5% - se basa no necesariamente en el precio de compra, sino en la base imponible si es la más alta de las dos. Se debe buscar asesoramiento legal si hay una diferencia significativa entre los dos.

Se aplican diferentes porcentajes para los locales comerciales y garajes que se vendan por separado, o cuando la transacción de la propiedad es entre empresas.

Vendedor

El vendedor es responsable del pago del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (Plusvalía), que se recauda a nivel local y se calcula sobre la base del aumento del valor catastral de la propiedad. Suele oscilar entre varios cientos y varios miles de euros y en algunos contratos se acuerda que su pago corresponda al comprador.

Registro de la nueva Propiedad

Para garantizar la plena protección de sus derechos de propiedad, debe inscribir la vivienda adquirida a su nombre en el Registro de la Propiedad. El coste se basa en el valor de la propiedad:

• El 0,4% en los primeros 6.010€
• El 0,02% del total

Otros gastos

El total de impuestos y tasas suele oscilar entre el 10-12% del precio de compra, con unos gastos de notaría que oscilan alrededor de los 3.000€, dependiendo del valor de la propiedad, y los honorarios de un abogado suponen aproximadamente un 1% del mismo.